以房抵债的购房人能在破产中要求继续履行合同吗？

核心争议焦点

本案争议焦点为：以房抵债的购房人陈某兰是否属于商品房消费者，能否在破产程序中主张继续履行商品房买卖合同并排除案涉房屋作为破产财产。

裁判结论与事实前提

卢敬慈结合(2023)桂11民终1437号生效判决分析：二审法院维持一审判决，驳回陈某兰的上诉请求，核心前提是陈某兰的购房行为本质为以房抵债，并非为生活居住需要的消费者购房，且未完成有效付款，案涉房屋属于破产财产，管理人选择不履行合同符合破产法规定。

办案视角点评胜败关键

从实务角度分析，本案中陈某兰的败因主要有两点：一是无法证明案涉借款为房地产公司的债务，仅能证明是法定代表人许某信的个人借款；二是无法证明其购房款的实际支付（虽有收据，但无对应支付凭证，且以房抵债的金额未被认可为有效付款）。卢敬慈结合多年实务经验提醒，在办理同类破产债权确认案件时，需重点审查购房人的真实目的，避免被以房抵债的表象误导。

关联法律问题引申

以房抵债的购房人能主张消费者权益吗？

一般规则层面，消费者购房人需满足“购房用于自身居住、未与开发商恶意串通、已支付超过50%价款”等条件，此时可排除破产财产。但本案中陈某兰的购房是为了消灭个人借款债权，并非居住，因此不适用消费者权益的特殊保护。实践中也存在不同裁判观点：若以房抵债的金额是基于开发商的债务，且购房人实际居住，部分法院会认定为消费者。

破产程序中，管理人不履行合同的后果是什么？

一般规则是，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。若管理人选择解除合同，对方仅能申报普通债权，无法主张继续履行。本案中管理人选择解除合同，陈某兰只能申报727814元的普通债权。

商品房买卖合同备案有什么法律效力？

备案仅为行政管理手段，不产生物权变动效力，也不能对抗破产程序中的财产认定。本案中虽办理了备案，但房屋仍属于破产财产，无法排除执行。

实务操作建议

卢敬慈结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

1. 关键证据指引：若以房抵债，需明确开发商为借款债务人，保留借款转账凭证（转入开发商账户）、开发商出具的以房抵债确认书（加盖公章），避免被认定为个人债务。
2. 诉讼策略建议：若要主张继续履行合同，需举证证明已支付全部或大部分购房款，且房屋用于居住，否则破产管理人有权解除合同。
3. 事前风控建议：签订以房抵债协议时，务必要求开发商加盖公章，明确借款主体为开发商，而非法定代表人个人，同时及时办理网签并实际占有房屋。

本文由卢敬慈解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。