租户拒付租金，出租人能解除房屋租赁合同吗？

本案核心争议

本案争议焦点为：承租人因出租人延迟办理不动产权证拒付租金，出租人是否有权解除房屋租赁合同，免租期是否应当顺延。

卢敬慈结合(2025)桂11民终991号生效判决分析：

基于本案出租人延迟办理不动产权证，且承租人已完成装修并实际转租经营的特定事实，二审法院最终判决维持一审判决，认定合同不予解除，免租期顺延至不动产权证办妥之日，自办妥之日起计算租金。

本案中，出租人主张合同约定免租期到2024年4月30日，承租人到期拒付租金符合约定解除条件，要求解除合同；承租人则主张因出租人延迟办证影响经营，要求顺延32个月免租期并赔偿损失。法院最终认定，合同不解除，免租期仅顺延至办证之日，既平衡了双方利益，也符合法律规定。

案件基本事实与裁判结果

2021年10月，贝某等四人将一处在建的共有房屋出租给陆某甲，约定租赁期限10年，前30个月为免租期（至2024年4月30日），免租期租金抵作陆某甲装修完善消防、电梯等设施的费用，约定月租金50000元，合同明确约定承租人逾期支付租金超过1个月，出租人有权解除合同。

案涉房屋因超占面积2.43㎡，一直无法办理不动产权证，直至2024年10月才办妥。在此期间，陆某甲已完成装修并陆续对外转租收取租金，但因未办产权证影响部分租户入驻，2024年5月免租期届满后，陆某甲拒付租金。

贝某等四人起诉要求解除合同、支付拖欠租金及违约金，陆某甲反诉要求顺延32个月免租期并赔偿100000元损失。一审法院判决合同继续履行，免租期顺延至2024年10月20日，自2024年10月21日起计付租金，二审法院驳回双方上诉，维持原判。

两个关联法律问题解答

约定了租赁合同解除条件，法院为什么不支持解除？

一般规则：根据《民法典》及九民会议纪要精神，合同约定的解除条件成就时，守约方有权请求解除合同，但法院会审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，再结合诚实信用原则认定是否应当解除。如果违约行为不影响合同目的实现，法院一般会优先维持交易稳定，不予支持解除。

本案中，卢敬慈认为，贝某等四人作为出租人，签订租赁合同的核心目的是收取租金，本案中承租人陆某甲并非无正当理由拒付租金，而是因为出租人延迟办证确实影响了其经营收益，且在办证完成后，合同可以继续履行，承租人也明确同意继续履行，因此法院认定不解除合同符合公平原则。卢敬慈结合办理同类案件的经验发现，司法实践中对于租赁合同解除，一般会尽量维持交易稳定，除非一方根本违约导致合同目的无法实现，才会支持解除。

法院主动调整违约金，符合法律规定吗？

一般规则：根据《民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。实践中，如果违约金确实明显高于守约方的实际损失，即使违约方没有明确提出调整请求，法院也可以依职权主动调整，因为违约金的核心功能是补偿损失。

本案中，卢敬慈分析，原告主张按一年期LPR的四倍计算违约金，而原告的实际损失仅为资金占用利息，一审法院调整为LPR上浮30%，并未违反法律规定，调整符合违约金的立法本意。

卢敬慈结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

1. 关键证据指引：房屋租赁合同履行过程中，不管是出租人还是承租人，对于沟通事项都应当留存书面证据，比如微信聊天记录、书面函件等。本案中双方关于办证、用电问题的沟通都有完整的微信记录，法院才能够准确查明事实，认定双方的过错程度。如果一方无法举证证明对方存在违约行为，大概率会承担不利后果。建议当事人在沟通过程中，对于重要事项尽量采用书面形式确认，口头沟通后也要及时补记留痕。
2. 事前风控建议：签订租赁合同时，对于涉及产权手续办理、免租期起算、违约责任等核心条款一定要约定明确。本案中，双方仅约定了免租期截止时间，但未约定如果因出租人原因延迟办理产权手续，免租期如何处理，才引发了本次争议。如果事前明确约定了顺延规则，就可以避免大量诉讼成本。另外，出租人如果将在建房屋出租，应当预先预判办证可能出现的延迟，提前在合同中约定处理规则；承租人承租在建房屋，也应当要求明确办证期限和逾期后果，避免权益受损。
3. 诉讼策略提醒：出租人起诉要求解除租赁合同，需要举证证明承租人的违约行为已经导致合同目的无法实现。本案中，出租人仅仅以承租人逾期支付租金就要求解除合同，但实际上承租人逾期是有合理理由的，且合同可以继续履行，因此法院不支持解除请求。卢敬慈提醒当事人，起诉要求解除合同前，应当综合评估案件事实，避免盲目诉讼导致损失。

本案裁判信息

• 案号：(2025)桂11民终991号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：广西壮族自治区贺州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年4月21日

核心法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
2. 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

本文由卢敬慈解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。