明知土地有纠纷还低价转让，签订的合同会无效吗？

核心争议解答

卢敬慈结合(2025)桂11民终1266号生效判决分析：基于本案陈某某明知案涉土地处于再审审理期间，仍与王某某签订转让合同，转让价格仅为市场价值的37.3%，且双方存在虚假陈述付款时间等行为，二审法院最终认定双方构成恶意串通，合同无效，陈某某与王某某共同赔偿原权利人损失。本案争议焦点为：陈某某与王某某签订的《国有土地使用权转让合同》是否因恶意串通损害第三人利益而无效。

本案基本案情与裁判观点

陈某某与闫某某就案涉土地使用权的权属纠纷已经进入再审审理程序，在此期间，陈某某补办了案涉土地的不动产权证，与王某某签订《国有土地使用权转让合同》，约定以428000元的价格转让案涉土地。经法院依法委托评估，案涉土地的市场价值为1147300元，转让价格仅为市场价值的37.3%。交易过程中，王某某仅支付28000元定金就完成了过户，400000元尾款实际在过户后一个多月才支付，且双方在之前的庭审中共同虚假陈述尾款支付时间为过户当日。

闫某某因无法依据生效判决取得案涉土地使用权，起诉要求确认陈某某与王某某的转让合同无效，并主张二人共同赔偿损失。一审法院认定陈某某与王某某构成恶意串通，判决合同无效，二人共同赔偿闫某某1147300元损失及相关维权费用。陈某某不服提起上诉，主张现有证据不足以证明恶意串通，请求改判合同有效。

卢敬慈从裁判文书梳理的裁判观点：二审法院审理后认为，陈某某明知案涉土地处于再审期间，仍转让土地，主观恶意明显；转让价格远低于法律规定的70%的标准，属于明显不合理低价；交易流程不符合一般不动产交易习惯，且双方存在虚假陈述行为，综合以上事实，已经能够排除合理怀疑，认定恶意串通成立。最终二审判决驳回上诉，维持原判。

关联法律问题引申

恶意串通事实的证明标准是什么？

一般规则层面，根据民事诉讼法司法解释的规定，恶意串通事实的证明标准远高于普通民事案件的“高度可能性”标准，需要达到“排除合理怀疑”的程度。也就是说，主张存在恶意串通的一方，所提供的证据必须能够排除对方“善意不知情”的合理可能性，才能被法院认定。在本案特定事实下，多个间接事实相互印证，已经足以排除王某某“不知情”的合理可能，因此法院认定恶意串通成立，符合法律规定。

明显不合理低价的认定标准是什么？

一般规则层面，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》的规定，转让价格未达到交易时交易地市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为“明显不合理的低价”。本案中转让价格仅为市场价值的37.3%，远低于70%的标准，因此法院直接认定属于明显不合理低价，符合该规则。

办案视角与实务建议

卢敬慈结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关于关键证据收集与举证策略。主张对方存在恶意串通损害自身权益的一方，需要承担举证责任。在办理同类案件时通常会关注，单一的间接证据很难达到“排除合理怀疑”的证明标准，因此需要从多个维度收集证据：比如转让行为发生的时间是否与权属争议解决程序时间重合、转让价格与市场价格的对比证据、交易流程是否符合一般市场交易习惯、当事人在交易过程及诉讼过程中是否存在虚假陈述行为等，多个间接证据形成完整证据链，才有可能被法院采信。本案中正是因为多个维度的证据相互印证，才最终排除合理怀疑，认定恶意串通成立。

第二，关于不动产交易的事前风险预防。对于不动产买受人来说，购买不动产时一定要尽到基本的审慎审查义务，提前查询不动产的权属登记信息，确认是否存在查封、保全、权属争议等限制交易的情形，不能仅凭出卖人的口头承诺就签订合同、办理过户。本案中王某某最终承担共同赔偿责任，很大原因就是其没有尽到基本的审查义务，客观上配合陈某某完成了转移财产的行为，因此无法被认定为善意买受人。

需要提醒的是，恶意串通的认定高度依赖个案的具体证据情况，实践中也存在不同裁判观点，建议遇到此类纠纷的当事人，结合自身个案情况咨询专业律师。

案例检索与法律依据

案例检索信息
案号：(2025)桂11民终1266号
案由：确认合同效力纠纷
审理法院：广西壮族自治区贺州市中级人民法院
裁判日期：2026年2月6日

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第四十二条：对于民法典第五百三十九条规定的“明显不合理”的低价或者高价，人民法院应当按照交易当地一般经营者的判断，并参考交易时交易地的市场交易价或者物价部门指导价予以认定。转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为“明显不合理的低价”；受让价格高于交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之三十的，一般可以认定为“明显不合理的高价”。

本文由卢敬慈解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。